აპარტამენტები თუ სასტუმროები: ალტერნატიული განთავსების ობიექტების გლობალური ტენდენციები და მოგზაურთა არჩევანი

7 წუთის საკითხავი

ზაფხულის, დასვენების, არდადეგებისა და შვებულებების პერიოდი დასასრულს უახლოვდება, თუმცა აგვისტო, როგორც წესი, მაინც ყველაზე ტურისტულად დატვირთულ თვედ რჩება. აქ საუბარი არა მარტო საერთაშორისო მოგზაურებზე, არამედ შიდა ტურიზმზეც გვაქვს, ვინაიდან ხალხი ქალაქგარეთ გადის, თბილისურ სიცხეებს გაურბის და სულ უფრო აქტუალური ხდება კითხვა - „სასტუმრო დავჯავშნოთ, თუ აპარტამენტი მოვძებნოთ?“.

ტურიზმისა და მასპინძლობის ინდუსტრიაში ბოლო წლებში განხორციელებულმა სტრუქტურულმა ცვლილებებმა მნიშვნელოვნად შეცვალა მოგზაურთა ქცევა და განთავსების ობიექტებისადმი მოთხოვნა. ტრადიციული სასტუმროების პარალელურად, ბაზარზე მყარად დამკვიდრდა მოკლევადიანი იჯარის აპარტამენტები და ციფრული პლატფორმები, პირველ რიგში - Airbnb.

ამ ორ მოდელს შორის არსებული ზღვარი თანდათან მცირდება. მოკლევადიანი გაქირავების სექტორის სწრაფმა ზრდამ ტრადიციულ სასტუმროებს აიძულა, გადაეხედათ საკუთარი ბიზნესმოდელებისთვის, დაენერგათ მოქნილი სერვისები და შეეთავაზებინათ მომხმარებლისთვის პერსონალიზებული გამოცდილება.

გლობალური ბაზრის დინამიკა და სტატისტიკური მაჩვენებლები

საერთაშორისო კვლევებისა და ინდუსტრიული მონაცემების ანალიზი გვიჩვენებს, რომ ალტერნატიული განთავსების ბაზარი სტაბილურ ზრდას ინარჩუნებს:

• გლობალური მოკლევადიანი გაქირავების ბაზრის ღირებულებამ 100 მილიარდ აშშ დოლარს გადააჭარბა. საპროგნოზო მაჩვენებლებით, 2030 წლისთვის აღნიშნული სექტორი 200 მილიარდ აშშ დოლარს მიაღწევს.

• Airbnb-ის სისტემაში მსოფლიოს მასშტაბით 8 მილიონზე მეტი აქტიური განცხადებაა რეგისტრირებული, სადაც ყოველწლიურად 400-იდან 500 მილიონამდე ჯავშანი ფიქსირდება.

• საერთაშორისო მოგზაურთა 65%-იდან 70%-მდე კვლავ ტრადიციულ სასტუმროებს ანიჭებს უპირატესობას (ძირითადად მოკლევადიანი ან საქმიანი ვიზიტების დროს). იმავდროულად, მოგზაურთა 25%-იდან 30%-მდე რეგულარულად იყენებს აპარტამენტებს. ხანგრძლივი ვიზიტებისას (5 დღეზე მეტი) ან ოჯახური მოგზაურობის შემთხვევაში, აპარტამენტების წილი 45%-მდე იზრდება.

• გლობალური სტატისტიკით, ერთსაძინებლიანი აპარტამენტის საშუალო ღირებულება ღამეში დაახლოებით 114 აშშ დოლარს შეადგენს, ხოლო სასტუმროს ნომრის საშუალო ტარიფი - 140 აშშ დოლარს. აღნიშნული მაჩვენებლები ვარირებს კონკრეტული ქალაქისა და სეზონურობის მიხედვით.

ძირითადი სტრუქტურული განსხვავებები

აპარტამენტები

• ხასიათდება მაღალი მრავალფეროვნებით. არჩევანი მოიცავს როგორც სტანდარტულ ბინებსა და ლუქს-აპარტამენტებს, ისე სპეციფიკურ ობიექტებს (საკურორტო სახლები, კოტეჯები).

• სთავაზობენ მომხმარებელს მეტ ფართობს და სრულად აღჭურვილ სამზარეულოს. მომსახურების ხარისხი და ოპერატიულობა დამოკიდებულია უძრავი ქონების მესაკუთრესა თუ მმართველ კომპანიაზე.

• განთავსებულია საცხოვრებელ უბნებსა და ისეთ ზონებში, სადაც სასტუმრო ინფრასტრუქტურა ნაკლებადაა განვითარებული. ამასთან, მოკლევადიანი იჯარის ჭარბმა ზრდამ ცალკეულ რეგიონებში წარმოშვა უძრავი ქონების გაძვირების პრობლემები.

სასტუმროები

• ორიენტირებულია სტანდარტიზებულ სერვისზე. ბაზარზე წარმოდგენილია ბიუჯეტური, ბუტიკ-სასტუმროებისა და 5-ვარსკვლავიანი საკურორტო კომპლექსების ფორმატით.

• უზრუნველყოფენ უწყვეტ (24/7) ადმინისტრაციულ მხარდაჭერას, ყოველდღიურ დასუფთავებას, ნომერში მომსახურებას (Room Service), კვების ობიექტებსა და დამატებით ინფრასტრუქტურას (აუზები, სპორტული დარბაზები, საკონფერენციო სივრცეები).

• ძირითადად კონცენტრირებულია საქმიან ცენტრებში, ტურისტულ ზონებსა და სატრანსპორტო კვანძებთან ახლოს.

ქართულ რეალობაში მოკლევადიანი იჯარისა (Airbnb) და სასტუმროების სექტორის კონკურენცია კიდევ უფრო მკვეთრი და სპეციფიკურია.

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის (საქ.სტატი), ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაციისა და საინვესტიციო კომპანია Galt & Taggart-ის კვლევების მიხედვით, ადგილობრივ ბაზარზე არსებული ვითარება რამდენიმე ძირითად ასპექტად იყოფა:

ბაზრის მოცულობა და ზრდის დინამიკა

საქართველოში მოქმედებს 2 600-ზე მეტი ოფიციალური სასტუმრო და სასტუმროს ტიპის საცხოვრისი. მათგან უდიდესი წილი თბილისსა (დაახლოებით 22.5%) და აჭარაში (20.5%) მოქმედებს.

საქართველოს მსხვილ ქალაქებში Airbnb-ის მოთხოვნა მაღალი ტემპით იზრდება. მარტო თბილისში კვარტალურად 350,000-ზე მეტი დაჯავშნილი ღამე ფიქსირდება, ხოლო ბათუმში - 200,000-მდე ღამე.

ფასების შედარება: თბილისი Vs ბათუმი

საქართველოში აპარტამენტებისა და სასტუმროების საშუალო დღიური ტარიფი მკვეთრად განსხვავდება რეგიონებისა და განთავსების ტიპის მიხედვით:

თბილისი

Airbnb-ის საშუალო დღიური ტარიფი შეადგენს 44–50 აშშ დოლარს. საშუალო და მაღალი კლასის სასტუმროების საშუალო ტარიფი კი 80-120 აშშ დოლარის ფარგლებში მერყეობს.

ბათუმი

Airbnb-ის საშუალო დღიური ტარიფი შეადგენს 35-37 აშშ დოლარს. ბათუმში აპარტ-ჰოტელებისა და კერძო ბინების ჭარბმა მიწოდებამ (მაგალითად, „ორბის“ და ელიტარული საცხოვრებელი კომპლექსების მასობრივმა მშენებლობამ) ფასები მნიშვნელოვნად შეამცირა, რაც სასტუმროებს ძლიერ კონკურენციას უწევს.

ადგილობრივი ბაზრის სპეციფიკური ფაქტორები

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა და მისი Airbnb-ზე გაქირავება ერთ-ერთ ყველაზე პოპულარულ საინვესტიციო ინსტრუმენტად იქცა. ამან გამოიწვია ბაზარზე აპარტამენტების მიწოდების კოლოსალური ზრდა, განსაკუთრებით თბილისის ისტორიულ ცენტრსა (სოლოლაკი, მთაწმინდა, ჩუღურეთი) და ბათუმის ბულვარის ზოლში.

ბოლო წლებში რეგიონში განვითარებული მოვლენების გამო გაზრდილმა მიგრაციამ მოკლევადიანი იჯარის ბაზარს დამატებითი სტიმული მისცა. ბევრმა ვიზიტორმა სასტუმროს აპარტამენტი არჩია, რადგან ხანგრძლივი დარჩენისთვის სამზარეულო და დამოუკიდებელი საცხოვრებელი გარემო კრიტიკულად მნიშვნელოვანი აღმოჩნდა.

ქართულმა დეველოპერულმა კომპანიებმა სწრაფად აუღეს ალღო მოთხოვნას და დაიწყეს "აპარტ-ჰოტელების" მშენებლობა, სადაც მომხმარებელი ყიდულობს აპარტამენტს, ხოლო შენობას აქვს სასტუმროს ინფრასტრუქტურა (24/7 მიღება, დაცვა, აუზი) და მმართველი კომპანია უზრუნველყოფს მის გაქირავებას.

ინდუსტრიული ტრანსფორმაცია და ჰიბრიდული მოდელები

მოკლევადიანი გაქირავების სექტორში არსებულმა კონკურენციამ სასტუმროების ინდუსტრიას ინოვაციებისკენ უბიძგა. თანამედროვე მასპინძლობის სექტორში მკაფიოდ იკვეთება შემდეგი ტენდენციები:

• სასტუმროს ნომრებში სამზარეულოს კუთხეებისა და სამუშაო სივრცეების ინტეგრირება ხანგრძლივი ვიზიტების მხარდასაჭერად.

• ბუტიკ-სასტუმროების განვითარება, რომლებიც ინტერიერის დიზაინითა და სერვისებით ასახავენ ადგილობრივ ავთენტურობას.

• ისეთი საერთაშორისო ბრენდების განვითარება (მაგალითად: Sonder ან Marriott Homes & Villas), რომლებიც აერთიანებენ აპარტამენტის ფუნქციურ უპირატესობებსა და სასტუმროს მართვის პროფესიონალურ სტანდარტებს.

განთავსების ობიექტის არჩევანი დამოკიდებულია ვიზიტის მიზანსა და მოგზაურის პრიორიტეტებზე:

• ოჯახური ან ჯგუფური ვიზიტებისას, ხანგრძლივი სტაციონარული დასვენების დროს, ასევე იმ შემთხვევაში, თუ პრიორიტეტულია დამოუკიდებელი კვება და საცხოვრებელი ფართობის სიდიდე, მიზანშეწონილია აპარტამენტის არჩევა.

• მოკლევადიანი და საქმიანი ვიზიტებისას, სადაც გადამწყვეტია პროგნოზირებადი ხარისხი, მაღალი უსაფრთხოება, 24/7 ადმინისტრაციული მხარდაჭერა და ყოველდღიური სერვისი, უმჯობესია სასტუმროში განთავსება.